Vender uma casa em Portugal é um processo que poderá, em muitos casos, revestir-se de alguma complexidade (documentação disponível, proprietários, registos efetuados junto da conservatória do registo predial, etc). Para ajudar, esclarecemos sobre alguns dos passos e documentos que serão necessários para todos aqueles que tenham interesse em vender um imóvel localizado em algum ponto do país. Um guia com tudo o que é preciso para vender uma casa em Portugal, com fundamento jurídico.

Embora cada processo de venda de um imóvel exija uma análise casuística e levante questões próprias, há alguns passos que são necessariamente obrigatórios, tal como explica a Belzuz Abogados, neste artigo preparado para o idealista/news.

Definir o preço do imóvel

Por forma a fixar um preço adequado, importa ter uma ideia do valor de mercado do imóvel que será vendido. Nesse sentido poderá fazer um estudo de mercado, comparando com outros imóveis com a mesma tipologia, estado de conservação, áreas e localização. As melhorias que tenham sido efetuadas, a disponibilidade de lugares de garagem, a exposição solar e outras características como varandas e arrecadação também são características relevantes.

Em função das conclusões que forem retiradas poderá definir um preço realista que lhe permita vender o imóvel num horizonte temporal razoável.

Decidir se venderá o imóvel sozinho ou irá contratar uma imobiliária

Hoje em dia existem várias ferramentas à disposição que permitem divulgar e anunciar a venda de um imóvel. Além da tradicional placa com a palavra “vende-se” e um contacto telefónico, é possível alcançar um grande número de potenciais compradores mediante o uso das redes sociais e dos vários sites dedicados à publicitação de imóveis e que permitem que as características destes sejam divulgadas.

No caso de optar por contratar uma imobiliária, esta irá anunciar e promover o imóvel, gerir os contactos com potenciais compradores, agendar e realizar as visitas, negociar o preço, informar sobre a documentação a reunir, etc… Contudo, deverá considerar o custo da comissão da imobiliária que será cobrada aquando da venda e que, regra geral, varia entre os 3% e 8% sobre o valor da venda do imóvel.

Reunir a documentação necessária

Serão necessários diversos documentos para as várias fases do processo de venda do imóvel – anúncio do imóvel, celebração do CPCV, pedido de crédito por parte do comprador, escritura pública – pelo que a melhor forma de agilizar o processo será reunir todos os documentos necessários com a maior antecedência possível.

Alguns dos documentos mais relevantes serão:

• Certidão de Registo Predial

Este documento pode ser obtido na Conservatória do Registo Predial, permitindo consultar o historial do imóvel, os registos feitos sobre este, incluindo os que se encontram pendentes, e atestar a titularidade deste. A certidão do registo predial possui validade de 6 meses e pode ser solicitado na plataforma Predial Online, com custo de €.15.

• Caderneta Predial

A Caderneta Predial também é conhecida como certidão matricial. Este documento relata a situação fiscal do imóvel assim como outras informações relevantes como a localização, a descrição, identificação dos proprietários e valor patrimonial do imóvel, que permitirá calcular o Imposto Municipal sobre o Imóvel (IMI).

• Licença de utilização

Trata-se do documento que descreve o tipo de utilização a que se destina o imóvel, ou seja, se o mesmo tem finalidade habitacional ou não habitacional. Para emiti-lo, é necessário dirigir-se à Câmara Municipal da região do imóvel.

• Planta do imóvel

A planta do imóvel é o documento que atesta a distribuição exata do imóvel, com áreas brutas e úteis, além de conter informações informar sobre o tamanho e localização da garagem, arrecadação, etc. É possível consultar a planta do imóvel também junto da Câmara Municipal.

• Certificação energética

O Certificado Energético é um documento que avalia a eficácia energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), emitido por técnicos autorizados pela Agência para a Energia (ADENE). Este documento é obrigatório desde 2013 para quem pretende vender ou arrendar um imóvel.

• Ficha Técnica da Habitação (FTH)

Este documento contém as informações do projeto arquitetónico, características da obra e descreve alterações realizadas na construção do imóvel. Se o imóvel tiver sido construído antes de março de 2004 este documento poderá não ser necessário. Caso necessite de uma segunda via, deverá solicitar a mesma junto da Câmara Municipal mediante o pagamento de uma taxa.

Celebrar um contrato-promessa

Após ser alcançado um acordo com o comprador relativamente ao preço e forma de pagamento, antes da assinatura da escritura pública de compra e venda, e com o propósito de vincular as partes ao negócio futuro, é recomendável a celebração de um acordo denominado contrato promessa de compra e venda, por via do qual cada uma das partes irá estabelecer os termos e as condições para a compra e venda, comprometendo-se, nos termos do mesmo, à celebração do futuro negócio, no qual a propriedade será transferida para o comprador.

Num contrato promessa de compra e venda dever-se-ão estabelecer as condições do negócio, como por exemplo:

1. Identificação do vendedor e do comprador
2. Identificação do Imóvel
3. Preço da compra e venda
4. Descrição dos termos e condições de pagamento
5. Prazo para a realização da escritura pública

Este tipo de acordo não é obrigatório; contudo, este é um procedimento comum quando o comprador tem necessidade de recorrer ao crédito bancário ou, por qualquer outro motivo, o contrato definitivo não possa ser imediatamente outorgado.

O contrato promessa de compra e venda deverá ser sempre cuidadosamente revisto por um profissional habilitado já que na nossa prática profissional por vezes encontramos situações em que a redação desadequada deste tipo de contrato resultou na perda do valor do sinal dado pelo comprador, o qual, em alguns casos, poderá chegar aos 30% do valor total do imóvel.

Escritura Pública / (notário / casa pronta)

A escritura de compra e venda poderá ser realizada em Cartório Notarial, Conservatória do Registo Predial ou até através do serviço Casa Pronta, um conjunto de balcões únicos criado pelo Estado para que, nos mesmos, se possa tratar de todas as formalidades inerentes à compra e venda de uma casa.

Importa lembrar que a liquidação do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), imposto de selo e custos de aquisição são responsabilidade do adquirente.